..e non parlo di matrimonio.
Era uno dei miei obiettivi primari e ha sempre rappresentato per me il primo vero gradino per raggiungere la mia indipendenza.
In questo post ho parlato di cosa sto provando in questo periodo – abbastanza esteso come periodo – e mi sono rimproverato.
Mi sono rimproverato, tra le altre cose, perché avevo lasciato un po’ appeso questo blog e la scrittura in generale.
Non mi biasimo troppo però, perché una delle cause del rallentamento è esattamente il tema di questo articolo.
Rullo di tamburi….
Ho comprato casa!
Sul piano finanziario in genere ognuno ha le proprie idee riguardo all’investimento sul mattone, tanto amato dagli italiani.
Direi che ci sono due principali visioni distinte sull’investimento immobiliare – comprare/affittare – ma per ora mi soffermerò raccontando il mio punto di vista.
Meglio affitto o proprietà? Puro investimento o ci vado a vivere? Faccio qualcosa di ibrido? Sono solo alcune delle mille domande che mi sono fatto quando ho pensato seriamente di comprare.
Di una cosa però ero sicuro: volevo fare un investimento sensato e ben ragionato.
Ho cercato di mettere da parte, quanto più possibile, il lato emotivo durante la ricerca della casa e devo ammettere che non è sempre stato facile.
Ahimè, appena mi sono immerso nella ricerca ho iniziato a perdermi nei sogni e in dettagli che stavano offuscando la visione iniziale.
Ho fantasticato sulla casa “perfetta”, ma sapevo bene che non era il momento. Dovevo ridimensionare e riportare la ricerca a un livello più razionale.
Grazie a una certa stabilità economica che ho costruito nel tempo in vista di questo obiettivo, potevo finalmente permettermi di fare questo passo ma nella scelta avevo poco margine di errore.
Immaginate che voi possiate scegliere tra una Jaguar e una Punto – ovviamente con leva finanziaria quindi mutuo, prestito ecc.
Bene o male potete sostenere la rata mensile e, magari allungando il piano di ammortamento, questa rimane dello stesso importo per entrambe le auto.
A questo punto la domanda è: scegliamo la cosa super bella e preparata, questa nuova e luccicante Jaguar oppure andiamo su una cosa pratica, utile per la vita di tutti i giorni ma anche affidabile e abbastanza spaziosa?
Sembra quasi scontata la scelta dato che ho parlato di investimento, tuttavia il ‘vabbè però me la merito la Jaguar’ è sempre in agguato. Senza considerare che allungare il piano di ammortamento significa pagare più interessi.
Ovviamente ho scelto la Punto e devo dire che non è per niente male. Mi sta già dando le mie soddisfazioni in termini di ritorni sull’investimento ma di questo ne parlerò più avanti.
Perché questo articolo sulla casa?
Vorrei che questo articolo fosse utile per chi sta approcciando per la prima volta all’acquisto di una casa (o per chi vuole fare un ripasso per un secondo investimento) e poi è una scusa per usare uno dei miei amati elenchi puntati.
La ricerca, le visite e tutto il processo di acquisto mi hanno risucchiato completamente tutte le energie ed è per questo che voglio lasciare qualche consiglio utile e farti risparmiare tempo.
Indice
Dividerei così il processo di acquisto di una casa:
1. Definire un obiettivo
È importante avere le idee chiare quando si comincia a cercare una casa. Troppo spesso sento di persone che iniziano la ricerca e l’unica cosa che guardano è il prezzo dell’annuncio della casa.
È ovvio che il prezzo è uno dei primi elementi da valutare perché è correlato alle nostre possibilità, ma c’è tanto altro dietro il prezzo.
Con un budget di 150.000€ ad esempio, puoi comprare un bilocale ma anche un castello – si, ho esagerato – in base alla città, alla zona, ai metri quadri, allo stato di conservazione ecc.
Quindi, se è vero che definire un obiettivo significa sicuramente scegliere un prezzo massimo di acquisto in base alle proprie possibilità, non dobbiamo dimenticare cosa stiamo comprando e soprattutto perché.
Come ho già detto, nel mio caso l’obiettivo era quello di fare un buon investimento, anche di immediato realizzo grazie agli affitti.
Dal momento che mi trovo in una delle maggiori città universitarie non ci sono troppi problemi ad affittare. Il problema è stato trovare una casa da comprare!
Con l’obiettivo chiaro in mente ho definito queste caratteristiche per la mia ricerca:
- Grandezza di almeno 70 – 80 mq
- Diviso almeno in trilocale (2 camere + cucina) ma meglio quadrilocale
- Condominio di importo massimo di 70€ al mese
- Non necessariamente ristrutturato
- Prezzo al mq al di sotto dei prezzi medi di mercato o al limite minimo della zona di interesse
- Distanza massima dal centro 3,5 km
Partire dalla domanda “perché sto comprando?” è fondamentale per essere oculati nella scelta dell’immobile.
Cerco una rendita? Voglio sfuggire dal caro affitti e quindi mi pago la rata del mutuo? Desidero la casa dei miei sogni? Voglio mettere sù famiglia?
Sono tutti dei potenziali motivi e tutti ugualmente validi ma solo ognuno di noi conosce il proprio motivo che lo spinge a fare questo passo.
L’acquisto di impulso lasciamolo alle cinesate su Amazon, che quelle si possono restituire facilmente.
2. Iniziare la ricerca
Ci tengo a precisare che tutto ciò che scrivo è frutto dei miei ragionamenti, delle mie esperienze, di confronti con altre persone e di letture, e cerco di trasmetterli affinché possano portare valore a chi legge.
Parto dal presupposto che ognuno di noi conosce la propria situazione, però credo che alcuni spunti di ragionamento possano considerarsi universalmente utili.
Ecco ciò che mi sento di consigliare:
- Attenzione ai costi fissi: evita utenze centralizzate, il condominio è un salasso e non è per niente sostenibile
- Non sottovalutare i piani alti: vanno anche bene, ma occhio ai costi di condominio e alla presenza o meno dell’ascensore, inoltre se è un attico cerca di capire quanto caldo/freddo c’è in casa
- La planimetria è fondamentale: individua i muri portanti e scruta la divisione degli spazi prima – se nell’annuncio è presente la planimetria – e durante le visite. Se hai intenzione di ristrutturare è importante già immaginare cosa si può fare e cosa no, in base alla planimetria
- Considerare la ristrutturazione: considera una pianta quadrata perché in caso di ristrutturazioni è più facile da personalizzare. In generale cerca di capire lo stato della casa e fatti un’idea sugli interventi da fare (impianto elettrico e idraulico, crepe, ecc.)
- Guardare sempre la classe energetica: preferisci immobili dalla classe D a salire anche perché c’è una direttiva UE che sancisce l’obbligo di avere entro il 2033 questa classe. Non sappiamo ancora come verrà declinata in Italia questa direttiva e molto probabilmente ci saranno delle deroghe ma meglio prevenire
- Fare ricerca di mercato: controlla i prezzi al metro quadro della tua città o della zona in cui vuoi comprare. Guardare gli annunci va bene ma la miglior cosa da fare è domandare agli agenti immobiliari e se possibile a chi ha già acquistato. Siti come Immobiliare e Idealista hanno la sezione che permette di farsi un’idea abbastanza dettagliata sull’andamento dei prezzi
- Fare “allenamento”: sembra assurdo andare a guardare le case per sport ma di volta in volta si allena l’occhio a guardare le cose più importanti e a fare le giuste domande all’agente/venditore
- Scaricare tutte le app immobiliari: Immobiliare, Idealista, Casa.it sono tra le più comuni. Imposta i filtri e salva le ricerche con i parametri che ti interessano (numero di vani, prezzo massimo ecc.). Il prezzo massimo magari mettilo di poco più alto di quello che ti sei prefissato con l’obiettivo poi di trattare
- Scegliere l’agenzia immobiliare: per quanto possibile, affidati ad agenzie immobiliari serie (!), può fare una differenza notevole
La ricerca è solo il primo step operativo e può letteralmente sfinire al punto da voler dire “BASTAAA” oppure “Ok, mi accontento di questa“.
Se sei arrivato a uno di questi due punti allora fermati, prendi una pausa e ricomincia la ricerca quando avrai rimesso in ordine le idee.
Il segreto sta nell’organizzazione
Da buona Vergine quale sono, io avevo creato un file Excel in cui inserivo tutti i dati degli immobili che avevo contattato, marcando quelli che avevo visto e aggiungendo le mie impressioni post visita.
Nel file includevo tutto ciò che mi interessava valutare in una casa:
- grandezza in mq
- numero di camere
- numero di bagni
- presenza di garage, cantina o posto auto
- indirizzo e distanza dal centro
- prezzo dell’annuncio e al mq
- note aperte.
Inoltre, per avere informazioni fruibili rapidamente, avevo aggiunto anche una sezione in cui includevo:
- link dell’annuncio
- agenzia immobiliare incaricata alla vendita
- contatti utili.
Coloravo le righe con 3 colori: rosso per quelle case ormai non più disponibili, già in trattativa o che dopo la visita non mi avevano convinto; arancione per case con cui avevo preso un appuntamento o che mi sembravano papabili ma con qualche remora; verde per quelle convincenti per le quali avrei potuto fare un’offerta.
Questo file mi ha aiutato molto a ricordare tutte le cose importanti e a decidere in un colpo d’occhio quale fosse più o meno in linea con la mia esigenza.
A proposito di organizzazione, prima di andare a vedere la casa preparati una lista di domande da fare all’agente o al proprietario. Io ad esempio domandavo sempre:
- Chi è il proprietario? Come mai sta vendendo?
- È presente l’APE?
- Gli impianti sono a norma? È presente la certificazione?
- Chi abita nel palazzo? (Studenti, persone anziane, giovani coppie ecc.)
- Nelle ultime 3 assemblee condominiali ci sono lavori in previsione o in fase di discussione?
- (Se vi rivolgete a un’agenzia) a che percentuale ammonta la vostra parcella?
- Da quanto tempo avete l’annuncio e quante persone hanno visto la casa?
Potreste sembrare antipatici o troppo incisivi? E stica.. state comprando una casa, non un paio di pantaloni.
3. Richiedere il mutuo
Diciamo che questo non si può definire propriamente un terzo step dal momento che sarebbe ottimale farlo contestualmente alla ricerca della casa. Step 2 e mezzo?
È importante sapere in anticipo a cosa si va incontro, sia in termini di tassi di interesse, sia in termini di probabilità di ottenerlo.
In particolare sapere se si è eleggibili per l’ottenimento dei soldi da parte della banca è un requisito fondamentale perché senza soldi non si cantano messe e potresti rimetterci in fase di trattativa.
È vero che ci si può tutelare in fase di offerta, ma è anche vero che dipende dal mercato in cui ci si trova.
Se il mercato è particolarmente aggressivo e affollato allora le nostre tutele da compratore diventano solo un impiccio per il venditore, quindi l’offerta sarà meno allettante.
Questa cosa la spiego meglio nel prossimo step.
Ritornando al mutuo, una prima ricerca la puoi fare su Mutui Online inserendo i parametri della tua ipotetica casa. Qui ti fai un’idea dei tassi che le banche stanno offrendo e, volendo, puoi anche inviare una richiesta che verrà indirizzata alla banca scelta.
Una cosa importante: se hai inoltrato un’offerta da Mutui Online, la banca che hai scelto è tenuta a mantenere le stesse condizioni contrattuali quindi fai attenzione se ti propongono strani giri di boa.
Inoltre un consiglio che mi sento di darti è: la banca è a tutti gli effetti un’azienda e in quanto tale tenderà a venderti prodotti.
Conti correnti e assicurazioni sono le proposte preferite dalle banche ma tieni conto che NON sei obbligato a sottoscrivere assicurazioni – eccetto incendio e scoppio – e NON sei obbligato ad aprire un conto corrente.
Se qualcuno ti dice che è più probabile che accettino il mutuo se si fa l’assicurazione Tal dei Tali, alzati e prova in un’altra filiale, anche se della stessa banca. La differenza la fanno le persone, non l’insegna.
Avrai dedotto che non sei obbligato ad andare dalla banca presso la quale hai sempre avuto il conto corrente e che puoi suonare a tutte le porte fino a quando non trovi la banca con l’offerta più vantaggiosa.
Ricordati che si tratta di un mutuo quindi anche una piccola variazione in termini percentuale può fare la differenza, dato che i mutui di solito hanno una durata lunga.
4. Fare l’offerta
Hai trovato l’immobile che vuoi comprare, hai trovato un buon tasso per il tuo mutuo e la banca ha validato i tuoi requisiti per ottenerlo.
Devi solo fare l’offerta sperando che il proprietario accetti. Più che appendersi alla speranza però forse è meglio studiare bene la situazione.
Tutte le accortezze degli step precedenti avrebbero dovuto darti già un’idea di massima su come comportarti in fase di offerta.
Purtroppo non esiste la formula magica, è tutto un gioco di equilibri tra i tuoi interessi, quelli del venditore e quelli dell’agenzia.
Devi capire tu se sei nelle condizioni di poter fare una trattativa più o meno aggressiva considerando il mercato di riferimento, la possibilità di fare un affare e la tua urgenza nel comprare.
Per i bisogni che ho io, ad esempio, consideravo un affare una casa già ben divisa, in una buona posizione e con un prezzo al metro quadro al minimo o al di sotto della media di mercato.
Le ristrutturazioni specchio per le allodole non mi sono mai piaciute perché per una mano di bianco e un finto parquet ti spillano tanti soldi in più.
È importante fare attenzione nella fase di offerta formale perché, una volta fatta, è vincolante. Consegnato l’assegno all’agenzia infatti, se vieni meno alla proposta, perdi la caparra e il proprietario/agenzia può chiederti il doppio come penale.
È qui che entrano in gioco le clausole che puoi inserire nell’offerta: puoi infatti fare l’offerta salvo accettazione del mutuo da parte della banca.
Questa clausola è più tutelante per te che sei l’acquirente ma molto meno per il venditore che, in caso di delibera negativa, avrà perso tempo e magari altri potenziali acquirenti.
Purtroppo non esiste una regola generale perché ci sono troppe variabili che entrano in gioco: la città in cui stai comprando, la fase del mercato immobiliare e quindi la richiesta, la tua propensione al rischio ma soprattutto la tua possibilità di rischiare.
Una cosa che però dovresti sempre inserire nell’offerta è la clausola per cui se c’è qualche difformità oggettiva – modifiche strutturali non accatastate ad esempio – l’offerta decade oppure il venditore si impegna a regolarizzare il tutto riportando allo stato originario o pagando la sanatoria.
Questo è importante perché prima di avere effettivamente il credito, alla banca devi consegnare una perizia tecnica che attesti che tutto sia regolare rispetto a quanto rilevato nella visura catastale.
Quanto trattare in fase di offerta?
Anche qui non esiste una regola o una percentuale standard.
Raccogliere informazioni sul campo è sempre una buona idea fin dalla fase di ricerca quindi a questo punto dovresti essere consapevole di come si muove il mercato.
Ricorda anche che di mezzo c’è l’agenzia che a sua volta guadagna una percentuale sulla compravendita e che quindi ha tutto l’interesse a pubblicare un annuncio pompato, che tanto qualche pollo lo si trova.
Parti quanto più basso possibile ma senza fare offerte ridicole e non dire immediatamente quanto puoi spendere, almeno hai margine per la trattativa.
Se hai raccolto tutte le informazioni in precedenza, dovresti sapere anche chi è il venditore e perché vende: è uno speculatore? È qualcuno che ha bisogno di soldi? È una persona giovane o anziana? Si tratta di una famiglia che si sta spostando? La famiglia l’ha lasciata in eredità al proprietario?
Una persona che ha bisogno di soldi ad esempio avrà più fretta di realizzare, una famiglia che si sta spostando magari cerca di recuperare quanto più possibile dalla vendita, un anziano invece potrebbe volere aiutare i figli o godersi la vita.
Insomma le sfaccettature sono infinite, perciò sta a te capire la situazione e fare un’offerta mirata.
Purtroppo non esiste una risposta predefinita ma spero che questi spunti di riflessione possano esserti utili.
Ah, contratta anche la parcella dell’agenzia e attenzione ai giochi di prestigio che fanno per metterti fretta.
Potresti in batterti in frasi tipo: non te lo dovrei dire ma un’altra persona è molto interessata e pensa di offrire TOT oppure devi fare subito l’offerta perché vuole farla anche un altro.
È chiaro che si tratta di compravendita e come tale segue tutte le sue regole e dinamiche del caso. Ma sistemi come quelli che ho descritto sono un campanello di allarme di un’agenzia non molto professionale.
5. Fare il rogito
Ci siamo quasi, dopo tanta fatica stai per avere una casa.
Voglio solo specificare che prima di arrivare a questo punto, tra la ricerca della casa, la banca e l’agenzia immobiliare dovresti aver chiesto un po’ di preventivi per l’atto di mutuo e l’atto di compravendita a diversi notai.
Per un preventivo il notaio ha bisogno di alcune informazioni che sono riportate nella visura catastale quindi ti consiglio di inviarla direttamente nella richiesta.
Io ho fatto un po’ di ricerche online e ho chiesto eventuali contatti ad amici e parenti.
Per quanto riguarda la scelta, personalmente ho valutato il prezzo (ovviamente) e le sensazioni che mi davano come persona e come professionisti quando parlavo con loro e alla fine ho puntato sui giovini.
Se sei un under 36 puoi accedere all’agevolazione per l’acquisto della prima casa (al momento in cui scrivo prorogata fino al 31/12/2023) che ti permette principalmente di:
- abbattere totalmente l’imposta di registro, ipotecaria e catastale
- ricevere il credito di imposta pari all’IVA pagata al venditore che viene detratta dall’Irpef nella successiva dichiarazione dei redditi
Per accedere all’agevolazione è necessario fornire al notaio l’ISEE che non deve superare i 40.000€ (ricorda di richiederlo per tempo!).
È necessario incrociare le disponibilità della banca con quelle del notaio e dell’agenzia immobiliare per concordare il giorno in cui effettuare il rogito e quindi la consegna dell’assegno al venditore.
Una postilla sul compromesso
Il compromesso, o preliminare di vendita, è una cosa facoltativa che tutela per lo più il compratore.
È consigliabile farlo soprattutto quando ci sono tempi lunghi tra l’offerta e il rogito oppure in casistiche in cui l’immobile risulti locato.
In generale è una tutela in più che io, anche se non avevo particolari necessità, ho deciso di avere.
Conclusioni
Finalmente.
Avrai capito che comprare casa può diventare la tredicesima fatica di Ercole e che ci sono tante questioni da capire, valutare e analizzare però alla fine, almeno per quanto mi riguarda, c’è tanta soddisfazione.
Se invece sei del team affitto per sempre ti sei risparmiato una bella faticata!
Non ho toccato volontariamente l’acquisto con asta o di nuove costruzioni – anche perché non ne posso riportare un’esperienza diretta per ora.
Avrei letto volentieri un articolo del genere quando ho maturato l’idea di comprare casa, sono sicuro che mi avrebbe fatto risparmiare moltissimo tempo.
Mi auguro quindi che possa essere davvero utile a chi lo leggerà.
